Specialiųjų tyrimų tarnyba (toliau – STT) atliko korupcijos rizikos analizę savivaldybių būsto ir socialinio būsto įsigijimo, skyrimo, kontrolės ir būklės gerinimo / remonto darbų organizavimo veiklos srityse (toliau – Rizikos analizė).

STT nustatyta, kad savivaldybėse vykdomas nepriklausomų turto vertintojų paslaugų pirkimo procesas kelia prielaidas korupcijos rizikai, todėl perkant socialinį būstą ar vertinant kitus objektus savivaldybių lėšos gali būti naudojamos neskaidriai ir neekonomiškai.

Atsižvelgdama į korupcijos rizikos analizės metu nustatytas aplinkybes STT pasiūlė Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybai (toliau – AVNT) bei Viešųjų pirkimų tarnybai (toliau – VPT) svarstyti galimybę parengti turto vertinimo paslaugų pirkimo gaires ar rekomendacijas, kuriose būtų detalizuotas turto vertinimo paslaugų pirkimas, sutarčių sudarymas, šalių turto vertinimo metodo ir skaičiavimo būdo pasirinkimas, taip pat numatyti aiškūs reikalavimai kaip turto vertintojai, teikdami paslaugas viešojo sektoriaus subjektams, turi pasirinkti lyginimui objektus, jeigu tam tikrose vietovėse esamo būsto vertinimui nebus galimybės taikyti lyginamojo metodo, nes iš viso nebus įvykusių analogiškų arba panašaus turto pirkimo / pardavimo sandorių.

VPT pažymi, kad turto vertintojų paslaugos dažniausiai įsigyjamos vykdant nesudėtingas mažos vertės pirkimo procedūras, šios paslaugos sudaro tik nedidelę dalį visų vykdomų pirkimų, šių paslaugų pirkimo poreikį turi ribotas perkančiųjų organizacijų skaičius, todėl šių paslaugų įsigijimo gairių VPT rengti nenumato. VPT nuomone, Rizikos analizėje nurodyti klausimai susiję ne su viešųjų pirkimų procedūrų vykdymu ir viešuosius pirkimus reglamentuojančių teisės aktų nuostatų taikymu, tačiau su pirkimo objekto (paslaugos teikimo) specifika bei ją reglamentuojančiais teisės aktais, dėl kurių taikymo VPT pagal kompetenciją pasisakyti negali. Vis dėlto, VPT dalinasi dėl STT Rizikos analizėje nurodytų aplinkybių bei siūlymų AVNT pateikta apibendrinta nuomone, kuri gali būti naudinga pirkimų iniciatoriams ar asmenims, rengiantiems sutarčių projektus arba prižiūrintiems viešųjų pirkimų sutarčių vykdymą.

Žemiau pateikiama AVNT nuomonė, kurią ji raštu pateikė VPT. Šio teksto VPT nerengė ir už jo turinį neatsako, taip pat dėl jo ar jame minimų teisės aktų nuostatų taikymo VPT konsultacijų neteiks. Ši informacija nebus atnaujinama pasikeitus teisės aktų nuostatoms, todėl prieš naudojantis žemiau pateikta informacija, būtina pasitikrinti ar ji vis dar aktuali ir atitinka aktualų teisinį reglamentavimą.

AVNT pažymi, kad jai nesuteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų bei jų taikymo, todėl žemiau pateikta tik AVNT nuomonė dėl siūlomų imtis veiksmų, kuri negali būti laikoma oficialiu teisės aktų aiškinimu ir nėra privaloma teismams, valstybės ir savivaldybių institucijoms ir įstaigoms, kitiems juridiniams ir fiziniams asmenims. AVNT taip pat pažymėjo, kad pasisako tik AVNT kompetencijos sričiai priskirtame kontekste.

Dėl turto vertinimo metodo ir skaičiavimo būdo pasirinkimo

Vadovaujantis Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (toliau – TVVPĮ) 2 straipsnio 10 punktu, turto arba verslo rinkos verte laikoma apskaičiuota pinigų suma, už kurią galėtų būti perduotas turtas arba verslas jo vertinimo dieną, sudarius tiesioginį komercinį norinčių perduoti turtą arba verslą ir norinčių jį įsigyti asmenų sandorį po šio turto arba verslo tinkamo pateikimo rinkai, kai abi sandorio šalys veikia dalykiškai, be prievartos ir nesaistomos kitų sandorių ir interesų. Taigi, vertinimas nėra tikro fakto nustatymas, o  labiausiai tikėtino rezultato iš galimų rezultatų intervalo nustatymas, remiantis vertinant padarytomis prielaidomis. Vertinimas rinkos vertės pagrindu yra labiausiai tikėtinos kainos, kuri būtų sumokėta sudarius sandorį vertės nustatymo dieną, nustatymas. Tačiau net jei turto objektai yra identiški ir sandoriai sudaromi tuo pačiu metu, jų kainos gali skirtis. Taip gali būti dėl sandorio šalių tikslų, rinkos išmanymo, motyvacijos skirtumų ir kitų veiksnių. Todėl daugeliu atveju nustatytai rinkos vertei būdingas neapibrėžtumas ir retai egzistuoja viena kaina, kuria būtų galima kliautis atliekant vertinimą.

Turto vertinimo metodų taikymo procedūros ir tvarka vertinant turtą yra nustatytos Turto ir verslo vertinimo metodikos, patvirtintos Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“ (toliau – Metodika) IV dalyje „Turto vertinimo metodai ir jų taikymas“. Be to, turto vertinimas atliekamas vadovaujantis turto ir verslo vertinimo metodais, nustatytais Tarptautinės vertinimo standartų tarybos parengtuose Tarptautiniuose vertinimo standartuose (2020) (toliau – TVS) ir Europos vertinimo standartuose 2016 (toliau – EVS) (TVVPĮ 6 straipsnio 1 dalis). 105-ojo TVS „Vertinimo požiūriai ir metodai“ (toliau – 105-asis TVS) 10.3 punkte nustatyta, kad „Renkantis turto vertinimo požiūrius ir metodus, tikslas yra rasti tinkamiausią metodą konkrečioms aplinkybėms. Nė vienas metodas nebus tinkamas visoms įmanomoms situacijoms. Renkantis požiūrį ar metodą turėtų būti atsižvelgiama bent jau į:

• atitinkamą (-us) vertės pagrindą (-us) ir vertės prielaidą (-as), nustatytus pagal vertinimo užduoties sąlygas ir tikslą,
• galimų vertinimo požiūrių ir metodų privalumus ir trūkumus, kiekvieno metodo tinkamumą atsižvelgiant į turto pobūdį bei požiūrius ir metodus, kuriuos taiko atitinkamos rinkos dalyviai,
• patikimos informacijos, reikalingos konkrečiam metodui (-ams) taikyti prieinamumą.“

Be to, 105-ojo TVS 10.5 punkte nustatyta, kad „Vertintojo pareiga yra pasirinkti tinkamą (- us) metodą (-us) kiekvienam vertinimui.”. Analogiška nuostata įtvirtinta EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 6.1 punkte, pagal kurį, jei nenustatyta kitaip, „vertintojas pasirenka tokį metodą arba metodus, kokie, jo nuomone, yra tinkamiausi vertinamam turtui ir geriausiai atitinka vertinimo tikslą, taigi juos taikant bus galima nustatyti patikimiausią vertę”.

105-ojo TVS 10.4 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojui nebūtina taikyti daugiau nei vieną turto vertinimo metodą, ypač kai vertintojas yra itin užtikrintas pasirinkto metodo tinkamumu ir patikimumu atsižvelgiant į vertinimo duomenis ir užduoties aplinkybes. Vis dėlto vertintojai turėtų apsvarstyti ir kelių požiūrių ar metodų taikymo galimybę vertei nustatyti, ypač tuomet, kai nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kurių pakaktų pateikti patikimą išvadą apie <...> vienu metodu nustatytą vertę. Kai taikoma daugiau nei vienas požiūris ir metodas, arba net vieno požiūrio keli metodai, išvada apie pagal šiuos kelis požiūrius ir (arba) metodus nustatytą vertę turėtų būti pagrįsta, o skirtingų verčių analizė ir skirtingų verčių suderinimas netaikant vertės vidurkio skaičiavimo turėtų būti pateikta ataskaitoje.“ Tą patvirtina ir EVS 5-ojo EVID „Vertinimo metodika“ 7.2 punktas, pagal kurį „Nėra jokios bendros taisyklės, kuri parodytų, ar vienas, ar keli metodai nulems tikslesnius ir patikimesnius vertinimo rezultatus.”.

Atkreiptinas dėmesys, kad vertintojas, pasirinkdamas vertinimo metodus, atlieka tam tikrus veiksmus, dėl kurių daro pagrįstą ir argumentuotą išvadą apie tinkamiausio (-ių) metodo (-ų) ar jų derinių pasirinkimą. Tai atspindi 105-ojo TVS 30.6 punktas, pagal kurį pagrindiniai lyginamojo metodo taikymo etapai yra šie: „(a) nustatyti palyginimo vienetus, kuriuos naudoja atitinkamos rinkos dalyviai, (b) nustatyti tinkamus lyginamuosius sandorius ir apskaičiuoti pagrindinius [santykinius] šių sandorių vertinimo rodiklius, tarp jų ir daugiklius, (c) atlikti nuoseklią lyginamąją panašaus turto ir vertinamo turto kokybinių ir kiekybinių panašumų bei skirtumų analizę <...>, (d) atlikti būtinus vertinimo rodiklių koregavimus, jei jų reikia, kad atspindėtų vertinamo turto ir lyginamojo turto skirtumus <...>, (e) vertinamam turtui taikyti koreguotus vertinimo rodiklius, (f) jei buvo naudojami keli vertinimo rodikliai, suderinti gautas vertės reikšmes.“

Taigi, kiekvienu individualiu atveju vertintojas, išanalizavęs visumą aplinkybių, turi priimti motyvuotą ir pagrįstą sprendimą dėl vertinimo metodo (-ų) pasirinkimo. Reikalavimas pagrįsti vertinimo metodo pasirinkimą įtvirtintas 105-ojo TVS 90.2 punkte, pagal kurį „Taikydamas arba sudarydamas vertinimo modelį vertintojas privalo: a) saugoti reikiamus įrašus, kad būtų galima pagrįsti modelio pasirinkimą ar sudarymą, <..>”.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, pažymėtina, kad vertintojai, pasirinkdami turto vertinimo metodus ar jų derinius bei skaičiavimo būdus, privalo vadovautis minėtų teisės aktų nuostatomis, veikti atsakingai bei ataskaitose pagrįsti šiuos pasirinkimus. Tokiems sprendimams priimti reikalinga išmanyti turto vertinimą reglamentuojančius nacionalinius bei tarptautinius teisės aktus, taip pat turėti specialiųjų žinių bei patirties turto vertinimo srityje. <...>

Dėl lyginamųjų objektų pasirinkimo, kai tam tikrose vietovėse esamo būsto vertinimui nebus galimybės taikyti lyginamojo metodo, nes iš viso nebus įvykusių analogiškų panašaus turto pirkimo/pardavimo sandorių

Metodikos 57 punkte nustatyta, kad „Lyginamojo metodo esmė – vertinamo turto palyginimas su analogišku arba panašiu turtu, kurių sandorių kainos yra žinomos turto vertintojui.“. Tuo atveju, jeigu nėra informacijos apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas, „naudojama informacija apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas“ (Metodikos 61 p.). Analogiška taisyklė lyginamaisiais objektais rinktis siūlomų parduoti objektų kainas tuomet kai nėra ar įvyko mažai pardavimo sandorių, yra įtvirtinta ir 105-ojo TVS 30.3 punkte.                     

Be to, vadovaujantis Metodikos 63 punktu, tais atvejais, „Kai rinkoje nėra pastaruoju metu įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių arba kai analogiško arba panašaus turto sandorių kainos reikšmingai svyruoja, taip pat jei nėra informacijos apie analogiško arba panašaus turto pasiūlos kainas, lyginamasis metodas netaikomas ir išvada dėl vertinamo turto vertės neformuluojama. Šiais atvejais turto vertinimas atliekamas taikant kitą turto vertinimo metodą”.

Taigi, vadovaujantis išdėstytomis nuostatomis, vertintojai turi aiškius nurodymus, kaip turi būti pasirinkti lyginamieji objektai, jei jų yra, o taip pat, kad nesant tinkamų lyginamųjų objektų privalu rinktis kitą vertinimo metodą (-us) ar jų derinį. Svarbu pažymėti, kad vadovaujantis Metodikos 62 punktu, vertintojas turto vertinimo ataskaitoje privalo nurodyti:

1. lyginamojo metodo taikymo ar netaikymo pagrindimo aplinkybes;
2. analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, pasirinkimo pagrindimo aplinkybes;
3. padarytų Metodikos 58.2 punkte nurodytų pataisų būtinumo pagrindimo aplinkybes;
4. taikytas formules ir atliktų skaičiavimų sekas bei rezultatus.

Atkreiptinas dėmesys, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus kalbant apie jo vietą, fizinę formą, teisinius interesus, leidžiamą naudojimą ir pan. Vadinasi, vertintojas turi pakoreguoti palyginamųjų objektų analizės pagrindu gautas vienetų vertes (EVS 5-ojo EVID 6.2.3 p.). Vadovaujantis Metodikos 58.2 punktu, taikant lyginamąjį metodą, „įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu“. Tai reiškia, kad vertintojas, rinkdamasis lyginamuosius objektus, nėra ribojamas rinktis juos tik konkrečioje vietovėje. Nesant tinkamų lyginamųjų objektų vertinamo objekto vietovėje, vertintojas gali rinktis kitose vietovėse esančius lyginamuosius objektus, įvertindamas šių vietovių skirtumus ir, esant poreikiui, taikydamas jiems atitinkamas pataisas.

Pažymėtina, kad vertintojas gali taikyti skirtingus palyginamuosius duomenis, atsižvelgdamas į kiekvieną individualų atvejį. Žemiau pateikiami įvairūs galimi TVS ir EVS nurodyti lyginamųjų objektų pasirinkimo, palyginimo ir pataisų taikymo kriterijai.

• 105-ojo TVS 30.4 punkte pateikiamas nebaigtinis sąrašas palyginamųjų duomenų pavyzdžių: „kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą), nuomos kaina už kvadratinę pėdą (arba kvadratinį metrą) ir kapitalizacijos normos. Keletas iš daugelio bendrų palyginimo vienetų, naudojamų vertinant verslą, yra EBITDA (pelnas prieš palūkanas, mokesčius, nusidėvėjimą ir amortizaciją) daugilkliai, pajamų daugilkliai, mokesčių daugilkliai ir buhalterinės vertės daugilkliai. Keletas iš daugelio dažniausiai finansinėms priemonėms vertinti taikomų palyginimo vienetų yra tokie rodikliai kaip pelningumas ir palūkanų normos sklaida. Dalyvių taikomi palyginimo vienetai gali skirtis priklausomai nuo turto klasių ir skirtingų ūkio šakų bei geografinių vietovių.“.
• 105-ojo TVS 30.7 punkte nustatyta, kad „Vertintojas turėtų pasirinkti lyginamuosius sandorius pagal šias nuostatas: (a) kelių sandorių duomenys dažniausiai yra pranašesni nei vienas sandoris ar įvykis, (b) labai panašaus turto (idealiai identiško) lyginamieji sandoriai užtikrina tikslesnes vertės reikšmes nei turtas, kurio lyginamųjų sandorių kainoms reikia esminių koregavimų, (c) arčiau vertės nustatymo dienos įvykę lyginamieji sandoriai geriau reprezentuoja tos dienos rinką nei seniau įvykę sandoriai, ypač nestabiliose rinkose, (d) taikant daugumą vertės pagrindų būtina pasirinkti sandorius, kurie turėtų būti sudaryti griežtai komerciniu pagrindu tarp nesusijusių šalių, (e) turėtų būti prieinama pakankamai informacijos apie sandorį, kad vertintojas galėtų tinkamai suvokti svarbias lyginamojo turto charakteristikas ir išanalizuoti vertinimo rodiklius ir (arba) lyginamuosius duomenis, (f) informacija apie panašius sandorius turėtų būti gauta iš patikimo šaltinio, (g) įvykę sandoriai suteikia tinkamesnių vertinimo duomenų nei planuojami sandoriai.“.
• 105-ojo TVS 30.8 punkte įtvirtinta, kad „Vertintojas turėtų išanalizuoti ir koreguoti bet kokius lyginamųjų sandorių ir vertinamo turto reikšmingus skirtumus. Dažnai pasitaikančių skirtumų, kurie suteikia pagrindą koreguoti, pavyzdžiai gali būti: (a) fizinės savybės (amžius, dydis, požymiai ir kt.), (b) tiesiogiai su vertinamu turtu ar lyginamuoju turtu susiję naudojimo apribojimai, (c) geografinė padėtis (turto buvimo vieta ir (arba) vieta, kurioje turtas gali būti perduotas ir (arba) naudojamas) ir atitinkama ekonominė ir reguliavimo aplinka, (d) turto pelningumas arba turto galimybės kurti pelną, (e) retrospektyvinis augimas ir numatomas augimas, (f) pelningumo ir (arba) obligacijų kuponų normos, (g) įkeitimo rūšis, (h) neįprastos aplinkybės sudarant lyginamųjų objektų sandorius, (i) skirtumai, susidarantys dėl lyginamojo ir vertinamo turto likvidumo rinkoje bei kontrolės požymių, (j) nuosavybės charakteristikos (pvz., teisinė nuosavybės forma, valdoma dalis procentais).“.
• EVS 5-ojo EVID 6.2.6 punkte įtvirtinti šie veiksniai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti nagrinėjant palyginamųjų objektų patikimumą: 1) jų vietą, 2) laiką, 3) pastatų ir jų įrenginių fizinį, techninį ir ekonominį nuvertėjimą; 4) nuomininko įsipareigojimų tvirtumą, naudojamą arba nenaudojamą nekilnojamojo turto objekto dalį (procentais) arba bendrojo ir grynojo ploto santykį (jeigu vertinamas investicinis turtas); 5) palyginamųjų sandorių skaičių.
• 400-ojo TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ 50.4 punkte nurodyta, kad reikėtų atsižvelgti į šiuos (ir ne tik į juos) specifinius lyginamųjų objektų skirtumus: „(a) sandoriu perleisto panašaus turto teisių ir vertinamo turto teises, (b) vietoves, kuriose yra turtas, (c) žemės kokybės arba pastatų amžių ir jų charakteristikas, (d) kiekvieno turto leidžiamo naudojimo arba teritorijų planavimo sprendinius, (e) aplinkybes, pagal kurias buvo nustatyta kaina ir reikiamas vertės pagrindas, (f) faktinę informaciją apie lyginamojo pavyzdžio kainos datą ir vertės nustatymo dieną, (g) rinkos sąlygas sandorių sudarymo metu ir vertės nustatymo dieną.“.

Įvertinus išdėstytą informaciją, matyti, kad lyginamojo metodo skaičiavimo būdas priklauso nuo įvairių veiksnių, kurie atskleidžiami vertintojui atliekant vertinimo procedūras. Šie veiksniai paaiškėja analizuojant gautus individualius duomenis ir informaciją kiekvienu konkrečiu vertinimo atveju. Taigi, minėti duomenys vertintojo nustatomi vertinimo metu, o ne kai pasirašoma vertinimo paslaugų pirkimo sutartis. Atsižvelgiant į tai, kyla klausimų, kaip savivaldybėms sudarant turto vertinimo paslaugų pirkimo sutartis jose nustatyti aiškius lyginamųjų objektų pasirinkimo būdus ar kriterijus, kai jie yra labai įvairūs, pasirenkami pagal individualią situaciją skirtingai, bei kurie paaiškėja tik atliekamo vertinimo eigoje. AVNT nuomone, lyginamųjų objektų pasirinkimas yra išimtinai turto vertintojų prerogatyva.

Be to, vertintojai, atlikdami vertinimą yra saistomi TVVPĮ 5 straipsnio 1 dalyje įtvirtintais turto vertės nustatymo principais, t. y. vadovautis: 1) rinkos ekonomikos logika ir kriterijais, rinkos ir ekonominių sąlygų tyrimų ir stebėjimų rezultatais; 2) teisingumo, protingumo, sąžiningumo, nuosavybės neliečiamumo, sutarčių laisvės, vertinimo objektyvumo ir nepriklausomumo, teisinio apibrėžtumo ir neleistinumo piktnaudžiauti teise principų; 3) teisėtų, pagrįstų lūkesčių ir interesų, apdairumo ir atsargumo, pakeitimo kitu turtu arba verslu ir alternatyvaus turto arba verslo panaudojimo kriterijais. Taigi, vertintojai, atlikdami turto vertinimą yra įpareigoti laikytis minėtų principų, taip pat nepažeisti Turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso, patvirtinto Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012-04-27 įsakymu „Dėl turto arba verslo vertintojų profesinės etikos kodekso patvirtinimo“ Nr. 1K-160 nuostatų.

Dėl VĮ Registrų centras Nekilnojamojo turto registro nustatytos vidutinės rinkos vertės

Korupcijos rizikos analizės 16 psl. pasakyta, kad „turto vertintojas <..> prie kai kurių vertinimo ataskaitų nors ir pridėjo Nekilnojamojo turto registro bazių išrašus, tačiau juose nebuvo informacijos apie vertinamų objektų nustatytą vidutinę rinkos vertę, kuri neginčijamai turėjo būti analizuota ir lyginta turto vertinimo metu“, o 17 psl. nurodyta, kad „nepriklausomo turto vertintojo nustatyta būsto rinkos vertė yra daugiau nei du kartus didesnė už Registrų centro nustatytą rinkos vertę, <...>, todėl tokia situacija kelia korupcijos riziką dėl galimai neobjektyviai nustatytos savivaldybės perkamo socialinio būsto vertės“.

AVNT atkreipia dėmesį, kad Korupcijos rizikos analizėje nurodyta VĮ Registrų centro Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išraše rašoma masinio vertinimo metu nustatyta vidutinė objekto rinkos vertė, o ne individuali turto vertinimo metu nustatoma vertė. Pagrindinės priežastys, įtakojančios skirtingus šių vertinimų metu nustatytus rezultatus gali būti šios:

1. Masinis vertinimas neatspindi turto vertės konkrečiu momentu, kaip tai yra individualaus vertinimo metu, nes VĮ Registrų centro atliekamas masinis vertinimas yra atliekamas ne rečiau kaip kas 5 metus, o individualus turto vertinimas atliekamas konkrečiai datai.
2. Atliekant individualų turto vertinimą yra atsižvelgiama į individualias, tik jam būdingas, konkretaus vertinamo turto savybes, o masinio vertinimo metu yra atliekamas vienarūšio turto (rūšiniais požymiais apibūdintų daiktų) vertinimas.
3. Skiriasi tikslai, metodai ir būdai, taikomi masiniam ir individualiam turto vertinimui. Masinis vertinimas, skirtingai nei individualus, yra toks nekilnojamojo turto vertinimo būdas, kai per nustatytą laiką, taikant bendrą metodologiją ir automatizuotas Nekilnojamojo turto registro ir rinkos duomenų bazėse sukauptų duomenų analizės ir vertinimo technologijas, yra įvertinama panašių nekilnojamųjų turto objektų grupė. Atlikus masinį vertinimą yra parengiama bendra tam tikroje teritorijoje esančio nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita, o kiekvieno nekilnojamojo turto vieneto ataskaita nerengiama. Toks vertinimo būdas taikomas mokesčiams ir kitoms valstybės reikmėms.
4. Skiriasi masinį ir individualų turto vertinimus reglamentuojantys teisės aktai. Masiniam vertinimui taikomi papildomi nei individualiam turto vertinimui skirti teisės aktai: Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas, Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklės, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2005 m. rugsėjo 29 d. nutarimu Nr. 1049 „Dėl Nekilnojamojo turto vertinimo taisyklių patvirtinimo“, Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 „Dėl Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų patvirtinimo“, Turto ir verslo vertinimo metodika, patvirtinta Lietuvos Respublikos finansų ministro 2012 m. balandžio 27 d. įsakymu Nr. 1K-159 „Dėl Turto ir verslo vertinimo metodikos patvirtinimo“, ir kitais teisės aktais.

Atsižvelgiant į tai, kas išdėstyta, neabejotina, kad masinio ir individualaus turto vertinimo metu nustatytos turto vertės atspindi skirtingus vertinimų rezultatus, todėl šios vertės paprastai nesutampa. Taigi, AVNT nuomone, nėra teisinio pagrindo reikalauti iš vertintojų, atliekančių individualų turto vertinimą, analizuoti ir lyginti masinio turto vertinimo metu nustatytas turto vertes.